Įmonių siaubas – verslo centro paieškos biurui. Kaip nepasiklysti?

Nekilnojamojo turto vystytojai prognozuoja, kad šių metų pabaigoje bendra biurų patalpų pasiūla išaugs beveik 96 tūkst. kv. metrų. Nauji projektai vystomi tiek šalies sostinėje, tiek šioje srityje sparčiai Vilnių besivejančiame Kaune. Nepaisant aktyvių statybų, nauji biurų pastatai duris atveria beveik pilni. Dažniausiai skuba itin dideles komandas siekiantys įkurdinti verslai, o mažesnių patalpų besidairančios įmonės kasmet turi vis didesnį pasirinkimą.

Geras biuras – tai ne tik estetiškai sutvarkytos erdvės, bet ir ergonomikos bei technologijų visuma, kuri net po 15 ir daugiau metų nebus pasenusi ir išliks solidi. Ne mažiau reikšminga ir pastato vieta mieste – ją svarbu įvertinti ne tik per darbuotojų ar klientų prizmę, bet ir kitų susijusių paslaugų, partnerių, tiekėjų poreikį.

Pagal biurų klasę – A, pagal energinį efektyvumą – C

NT rinkoje, kaip ir visur kitur, egzistuoja nemažai rinkodaros triukų. Neretai pasitaiko, kad pagal biurų kategoriją pastatas priskiriamas A klasei, tačiau pagal energinį efektyvumą jis atitinka tik C klasei keliamus reikalavimus.

„Biurų pastato kategorija paprastai nurodo pastato architektūros patrauklumą, lokacijos patogumą, vidaus ergonomines savybes, tačiau ji nebūtinai turi sutapti su statinio energinio efektyvumo klase. Siekiantiems mažesnių biuro eksploatacijos kaštų, reikėtų visų pirma domėtis pastarąja, nes būtent ji nurodo, kokių biuro išlaikymo kaštų tikėtis,“ – pataria M. Grinevičius.

Kalbant apie pastatų sertifikavimą, patikimiausi ir vertingiausi yra tarptautiniai tvarumo standartai, pvz., „Leed“ ir „Breeam“, aprėpiantys projektavimo, statybos ir aplinkai daromo poveikio vertinimo sistemas. Įvairiais pjūviais vertinamos pastatų charakteristikos yra griežtai reglamentuotos ir pripažintos visame pasaulyje, tuo tarpu lokalios reikšmės kategorijų skyrimas vyksta gana lanksčiai. Svarbu paminėti ir tai, kad skaičiuojant patalpų išlaikymo kaštus, reikėtų įvertinti ne tik šildymo, bet ir vėsinimo kaštus. Pavyzdžiui, stikliniai pastatai labai neefektyvūs šiltuoju metų laiku.

Kokybiškas pastatas nebūtinai turi būti naujas

Architektų studijos „Noarchitects“ architektas ir partneris Markas Grinevičius prognozuoja, kad nors Lietuvoje daugiausiai dėmesio šiuo metu sulaukia naujų pastatų projektai, investuotojai laikui bėgant atsigręš į jau pastatytus, tik kokybiškos rekonstrukcijos reikalaujančius statinius.

„Šiuo metu statybų koncentracija darosi nevaldoma – miesto infrastruktūros vystymo darbai nespėja su naujų verslo centrų diktuojamais pokyčių tempais. Didėjanti biurų pasiūla turėtų išjudinti jau pastatytų ir funkcionuojančių pastatų pokyčius. Išsivysčiusiose šalyse istoriniai, tvarios architektūros, ilgai gyvuojantys, technologinę pažangą išlaikantys pastatai kartais vertingesni nei naujai statomi, o atlikus teisingas rekonstrukcijas ir atnaujinus inžinerines sistemas, pastatai su patirtimi gali tapti unikalia ten įsikūrusių įmonių įvaizdžio dalimi,“ – teigia M. Grinevičius.

Šiuo metu Lietuvoje tik nedaugelis naujų verslo centrų turi aukščiausią „Breeam“ arba „Leed“ įvertinimą, tuo tarpu senesnių statinių, siekiančių šių sertifikatų, apskritai yra vienetai. Lietuvos biurų rinkoje progresyvią staigmeną ruošia buvusios ilgametės UAB „Tele2“ būstinės Vilniuje vystytojai. Nors pastatas skaičiuoja 17–tus gyvavimo metus, jį vystanti bendrovė „Evolis“ skelbia, kad pastatą ketina atnaujinti, sertifikuoti pagal „Breeam“ reikalavimus ir pelnyti „Excellent“ (liet. puikus) įvertinimą.

Erdvės daug, o darbingos erdvės – per mažai

Siekiant optimalaus biuro patalpų efektyvumo, būtina detaliai išanalizuoti vidines erdves – ar jos gali būti pritaikomos individualiems poreikiams, ar jose gali būti lengvai sukuriamos papildomos darbo vietos, kaip jose vyks darbuotojų srautai.

Architektų studijos „Noarchitects“ partnerė Ulė Grinevičūtė, studijoje vadovaujanti dizaino ir interjero darbams, pastebi, jog dažniausia klaida, kurią daro ieškantys biuro savo komandoms – netinkamas patalpų ploto įvertinimas.

„Vadovaujantis higienos normų reikalavimais skaičiuojama, kad vienam darbuotojui reikia 6 kv. m. ir ši matematika dažnai tampa lemiama prieš tolimesnį patalpų įvertinimą. Toks skaičiavimas yra pernelyg paprastas, nes jis neįvertina, kiek darbuotojų kasdien nebūna biure, kiek konkrečiai komandai reikia poilsio ar susitikimams skirtų zonų,“ – dėmesį atkreipia U. Grinevičiūtė.

Architektė priduria, kad mažesnės įmonės, vedinos mažesnės kainos argumento, dažnai renkasi nelankstaus tipo biurus, kuriuose darbuotojai arba talpinami labai tankiai, arba juose lieka daug „nedarbingos“ erdvės.

„Nereikėtų manyti, kad darbuotojai savo darbo vietai rinksis pereinamojoje zonoje esančias patalpas – greičiausiai jie darys viską, kad tik visi sutilptų kabinetuose, nors jie ir nėra pritaikyti tokiam kiekiui darbo vietų. Tuomet turime nekomfortišką darbo aplinką, sumažėjusį komandos produktyvumą ir pasitenkinimą darbo aplinka. Prieš renkantis biurą, visuomet rekomenduojame įvertinti ne tik nuomos kainą, bet ir tai, kiek pridėtinės vertės nauja darbo aplinka gali suteikti kiekvienam komandos nariui,“ – pasakoja U. Grinevičiūtė.